住宅ローンに対する疑問にお答えします
住宅ローンでは、保険料を負担してくれる銀行等もあります。公庫融資における保険金で債務が弁済される場合を紹介してみましょう。
死亡した持、または保障の開始日以降の障害または疾病により高度障害状態になった時で、次のいずれかのケースに該当します。
気をつけなければならないのは、
(1)両眼の視力をまったく永久に失ったケース
(2)言語またはそしゃくの機能をまったく永久に失ったケース(流動食以外のものが摂取できない状態になり、その回復の見込みがない場合)
(3)中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するケース
(4)胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するケース
(5)両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用をまったく永久に失ったケース
(6)両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用をまったく永久に失ったケース
(7)は(5)と(6)のミックス型のケース
などです。
中古一戸建て住宅選びの第一のポイントは、どんな構造になっているかということし新築時期がいつなのか、ということです。
まず、構造。
中古一戸建て住宅の市場として売出し物件の最も多いのは木造です。ついで木質および鉄骨系のプレハブ住宅やツーバイフォー住宅などの準耐火構造、そしてコンクリート系プレハブ住宅などの耐火構造です。
構造のチェックがなぜ大切かといえば、一つは建築的に木造→準耐火構造→耐火構造といった具合に、耐久性が高いとされているからです。もう一つは、それに関連して公庫融資などにおいて、中古住宅に対する融資条件の中で構造ごとの築後年数が決められているからです。
たとえば、公庫融資では古住宅購入融資(一戸建て)が設定されていますが、その融資が受けられるのは耐火構造または高性能準耐火構造で築25年までの住宅(1974年41日以降に建てられた住宅)、それ以外の構造では築20年までの住宅(1979年4月1日以降に建てられた住宅)となっています。したがって、中古一戸建て住宅を選ぶ際には、構造と築後年数または新築時期になっているかをどうかをチェックしておく必要があるでしょう。
たとえば中古市場において最も供給祉の多い木造の場合、そこに20年以上暮らすのであれば、築後年数としては10年くらいまでの物件が一つの狙い目です。どんなところがチェックポイントなのか？まずは中古一戸建て住宅では、とくに法的規制との関係をチェックする必要があります。
建ぺい率や容積率などの建築法規に違反していないか、前面道路の幅員は4以上あるかどうか、それに敷地面積が100以上あるかどうか、などがチェックポイントになります。違反建築になると、公的融資を利用することはできません。
また前面道路の幅員が4に満たない場合には、道路の1/1心線から2セットパックしたラインが道路と敷地の境界線とみなされ、増改築や建て替えの際にはその面積が敷地として利用することはできません。なお法的規制などを定めた法規が、その建物が新築された時期し1/1市住宅として販売される時期とでは、条件等が変更されたケースもあります。
たとえば日途地域の変更にともなって、建ぺい率や容積率も変わったような場合です。むろん、現行の法律ではこうした点がどのようになっているかをチェックする必要があります。
このように中古一戸建て住宅を購入する際には、将来の建て替えのことまで念頭に入れながら、土地に対する法的規制や条件をチェックすることが大切です。次に購入する住宅に、〈住宅ローン〉による抵当権が設定されているケースが考えられます。
この抵当権の有無を確認する方法としては、その住宅の登記簿をチェックする必要があるでしょう。事前にチェックしたければ法務局(登記所)で確認することになります。
もし抵当権が設定されていれば、どの段階で抹消するのか、確認しておく必要があるでしょう。また、その住宅を第三者に貸しているような場合には、いつ明け渡されるのか、といったことも確かめておくことがポイントです。
また、マンションと違って一戸建て住宅の場合、住み子の暮らし方に合わせた間取りになっているケースが多く、それを購入する側にとっては必ずしもフィットするとはいえません。帯に短し、たすきに長しといった感じで、細部まで満足できるような間取りはない、といってもよいでしょう。
どの程度であればよいのか、その基本的な条件をあげてみますと、(1)家族構成に合った部屋数が確保されているか、(2)台所など家事関連スペースの使い勝手はどうか、(3)収納スペースは十分に中古一戸建て住宅では、間取りやインテリア以外に建物の外回りの状態や周辺環境などもチェックするのがポイントになります。そのほか、中古住宅の場合、設備機器の中には耐周年数を過ぎたものもあり、購入時には使えてニも、2年でダメになるケースも多いでしょう。
とくに日常的に使用するコンロや給湯機器などの燃焼機器類は、傷みも住早く、その辺のメンテナンス費用も見込望んでおく必要があります。これと同じことが、住まいの外装部に編もいえます。
屋根材や外壁材の傷みぐあいや汚れぐあいなどをチェックし、どのくらいでリフォームが必要なのか、そのための費用も予定に入れておくとよいでしょう。このように中古住宅の場合、建物の傷みぐあいがどの程度なのか、それを補修ないし取り替えなどのリフレッシュ費用はどのくらいになるのか、を十分チェックした上で購入計画を進めることがポイントになります。
たとえ古住宅といえども末永く住めることが、最も大切な要素になってきます。そうといった意味で、立地条件や周辺環境の善し悪しも重要なチェックポイントといえるでしょう。
どんな{住宅ローン〉棚用できるか中古一戸建て住宅の購入資金として、公庫融資などの公的融資をはじめ、民間の住宅ローンも含めてさまざまなローンを利用することができます。その中でやはり軸になるのが、公庫融資の中古住宅購入融資です。
公庫の中古住宅購入融資は、中古マンションを購入する場合と中古一戸建て住宅を購入する場合とでは、その融資内容等が若干違います。
公庫以外の公的融資としては、年金住宅融資や財形住宅融資、それに自治体融資などが利用できます。年金住宅融資および財形住宅融資は、新築のマンションや中古マンション、それに新築の一戸建て住宅を購入する場合と、内容的にはほとんど変わりません。
民間住宅ローンでは、中古マンションを購入する場合と同様に、仲介会社で提携ローンを設定していれば、それを活用することができますが、もし設定していなければ通常の形の住宅ローンになります。銀行などの金融機関の融資窓口で相談するとよいでしょう。
この場合、もし公庫融資を利用するならば、その申込窓口である公庫業務取扱金融機関と同じ金融機関で相談する方が話がスムーズに行き、同時に手続きする場合も便利です。公的融資では築後年数の制約がある中古一戸建て住宅であれば、どんな物件でも融資が可能か、といえばそうではありません。
とくに公的融資では、融資を受けるためには、住宅の築後年数、つまりその住宅が新築された時期が問題になります。あまり古い中古住宅は融資の対象にはならないということです。
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